【以案普法】二手房房屋交易的“坑”，你尽量避免了吗？

民宅卖方强制执行而政府报价定下，买房却无法决定加倍发还而政府！

二手房民宅交易的“外壁”，你避开了吗？

基本案情

朱家购买张某的民宅，由于购房款太低，需要向夫妻俩筹款，故朱家与张某先行达成协议《民宅买卖报价意向书》，定下朱家先向张某下线购房而政府10万元，15日后达成协议正式的《民宅买卖报价》。后张某将该上述民宅售予他人并办理了一公司。朱家筹齐购房款后找寻张某，张某问道民宅已售予他人，朱家决定张某加倍发还而政府，张某不同意，两国间牵涉到纠纷。

裁决裁判员

涉案人员民宅虽获得不动产权证，但决策权特殊性为代管/动迁房，即民宅耕地特许权系以代管方式也获得，未经相关的政府批准不得转让。故朱家与张某达成协议的《民宅买卖意向书》强制执行了权利强制性明确规定，民宅买卖意向书作废。宣判张某发还朱家民宅买卖而政府10万元，驳回朱家的其他诉讼恳请。

律师问道法

依据《人民共和国周边地区金融业管理法》第四十条明确规定，以代管方式也获得耕地特许权的，转让金融业时，应按照中央人民政府明确规定，报有批准权的中央人民政府批准。有批准权的中央人民政府准予转让的，应由受让方办理耕地特许权转让均需，并依照具体实施明确规定缴纳耕地特许权转让金。

依据《人民共和国民法典》第一百五十七条，民事权利蓄意作废、被撤销或者考虑到不牵涉到效力后，蓄意人因该蓄意获得的财产，应予以发还；不能发还或者没有人必要发还的，应折合补偿……”

依据《人民共和国民法典》第五百八十一条，偿还债务人强制执行偿还债务的，而政府应抵作价款或收回，给付而政府的一方不强制执行偿还债务或强制执行偿还债务不相一致定下，致使不能实现报价借此的，应由恳请发还而政府；贿款而政府的一方不强制执行偿还债务或强制执行偿还债务不相一致定下，致使不能实现报价借此的，应加倍发还而政府。

本案中，朱家与张某达成协议《民宅买卖报价意向书》，定下而政府10万元，张某强制执行定下，将民宅售予他人，按照《民法典》第五百八十一条，应加倍发还朱家，即发还20万元。本案诉争民宅为“代管/动迁房”，耕地特许权系以代管方式也获得，未经相关的政府批准不得转让。朱家与张某达成协议的民宅买卖意向书，强制执行了权利强制性明确规定，根据《民法典》第一百五十七条，两国间达成协议的《民宅买卖报价意向书》作废，致使而政府条款作废，裁决无法大力支持朱家决定加倍发还即20万元的恳请。

律师提醒大家，因房产交易均需相对复杂，交接一公司流程多，致使买卖交易周期长，大家在购买二手房时，应对所购买的民宅的耕地特殊性等之外作概要的了解，谨防掉入民宅交易的那些“外壁”。

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